• CZ Blog
  • Můj domov
  • Design & inspirace
  • Financování
  • 01.04.2024
  • 239 zobrazení

Co všechno obnáší příprava a realizace developerského projektu? Nahlédněte s námi do zákulisí.

Developerské projekty představují v oblasti nemovitostí způsob, jak naplnit rostoucí poptávku po novém moderním bydlení. Mají zásadní podíl na vytváření nových bytů. Zároveň se pro developera jedná o velmi komplexní a dlouhodobou činnost, která je náročná a po cestě přináší řadu výzev – od posouzení proveditelnosti a akvizice pozemků přes složité povolovací řízení až po samotnou výstavbu a prodej jednotek. Každý tento krok vyžaduje pečlivé plánování, spolupráci s celou řadou subjektů, bohaté zkušenosti napříč několika obory a technické know-how. Jaké jsou jednotlivé fáze tohoto procesu? A jakým způsobem ovlivňují developerské projekty každodenní životy lidí, ale také celkovou tvář měst?

Developerský projekt je komplexní investiční záměr zaměřený na výstavbu nových nemovitostí, který může zahrnovat jak bytové a rodinné domy, tak komerční budovy nebo jiné typy staveb. V případě rezidenční výstavby přináší lidem nové kvalitní a moderní byty, v nichž si mohou vybudovat svůj domov.

Hlavním cílem každého developerského projektu je postavit nemovitost, která splňuje očekávání a potřeby budoucích majitelů, ale zároveň může přispět i k rozvoji místní komunity. Kromě uvedení nových bytů na trh hraje klíčovou roli rozvoj infrastruktury (nejen dopravní, ale také obchodů a služeb) a zvyšování kvality života obyvatel v dané lokalitě. Dobrou inspiraci na bydlení nabízí koncept patnáctiminutového města, v němž mají obyvatelé přístup ke všem svým každodenním potřebám ve vzdálenosti maximálně 15 minut chůze či jízdy na kole od svého bydliště.

Podívejme se, jak vypadá cesta developerského projektu od konceptu až po stěhování do nového bytu v Praze:

01.JPG

Akvizice a financování

Výběr lokality a pořízení pozemku představuje zásadní rozhodnutí. Developeři provádějí pečlivou analýzu různých faktorů, jako je dostupnost dopravy, občanská vybavenost, okolní příroda a tržní poptávka. Velmi důležité je prověření pozemku z hlediska zastavitelnosti, aby na něm bylo možné vybudovat zamýšlený projekt v souladu s územním plánem. Cílem je najít lokalitu, která splňuje potřeby a přání budoucích obyvatel, ale zároveň má potenciál pro úspěšný projekt. YIT se navíc často vydává cestou přestavby a revitalizace zchátralých či nevyužívaných oblastí, tzv. brownfieldů. Nezabírá tak půdu pro výstavbu nových projektů, ale kultivuje nevyužívaná místa, kterým dává nový účel a proměňuje je tak v živé městské čtvrti.

Developerské společnosti musí dále zajistit dostatečné finanční prostředky pro realizaci projektu. To může zahrnovat např. vlastní kapitál, bankovní úvěry, investice od soukromých investorů. Developer finančně zaopatřuje nejen výstavbu jako takovou, ale hradí také všechny náklady na chod firmy v průběhu trvání celého projektu. Zaměstnává celou řadu nejrůznějších profesí (od inženýrů a architektů až po právníky) a mnoha dodavatelům přináší práci (stavebním firmám, úklidovým společnostem, zahradníkům, výrobcům nábytku apod.). V neposlední řadě hradí investor kontribuce městským částem – ty se odvádí za každou bytovou jednotku a mohou se tak dohromady vyšplhat až do řádů desítek milionů korun. Peněžní příspěvek by vedení městské části mělo používat na výstavbu škol, školek a další občanské vybavenosti v oblasti (např. ulehčení dopravy v souvislosti náporu nových obyvatel). Developeři tak významně přispívají k rozvoji infrastruktury v lokalitě.

02.jpg

Návrh a plánování

Po výběru lokality a pečlivém prozkoumání právních aspektů následuje přípravná fáze. Ta zahrnuje tvorbu urbanistických studií, architektonických návrhů a technických plánů, které definují podobu a charakter budoucích staveb a prostoru. Patří sem také výběrová řízení na architekty, stavební firmy, řešení otázky infrastruktury a také komunikace se správci sítí.

Jedná se o alfu a omegu developerského projektu, kterou rozhodně nelze podcenit a uspěchat – od výběru architektů a s tím související architektonické studie se totiž potom odvíjí celé směřování projektu v budoucnu.

03.jpg

Právní a stavební procesy

Dalším krokem je absolvování povinného kolečka stavebního procesu. To zahrnuje získání veškerých potřebných povolení a schválení od dotčených orgánů státní správy a vlastníků sítí. Tato fáze bývá v tuzemsku časově náročná a vyžaduje pečlivou koordinaci a komunikaci se všemi zúčastněnými stranami. Česká republika bohužel patří k zemím s nejdelšími a nejkomplikovanějšími povolovacími procesy, což v důsledku znamená dlouhodobý nedostatek nových bytů na našem trhu, zejména v Praze. V minulém roce navíc někteří developeři řadu svých projektů odložili, protože vzhledem k vysokým úrokových sazbám hypoték stagnovala poptávka.

V některých případech pak nejde ani tak o záměrné odkládání výstavby, ale o důsledek zdlouhavých a komplikovaných povolovacích procesů nebo například odvolání sousedů v souvislosti s tzv. fenoménem NIMBY („Not In My Back Yard“, což v překladu znamená „ne na mém dvorku“). Ten ve zkratce popisuje obstrukce ze strany místních obyvatel, kteří často i z iracionálních důvodů protestují proti nové výstavbě v těsném okolí svého bydliště. Jelikož se jedná o palčivé a složité téma, budeme se mu již brzy podrobně věnovat v dalším článku na našich stránkách.

Počátkem letošního roku nabyla účinnosti dlouho diskutovaná novela stavebního zákona, která bude i pro rezidenční výstavbu platná od 1. července 2024. Trhu s novými byty slibuje zjednodušení, urychlení a větší důraz na digitalizaci. Čas ukáže, jak efektivně se tato novela promítne do praxe. Co se týče povolovacího procesu, dvě řízení (územní řízení a řízení o povolení stavby) se odteď spojí pouze do jednoho řízení o povolení záměru. Branou k digitalizovanému stavebnímu řízení se pak má stát tzv. Portál stavebníka, jenž bude sloužit ke komunikaci především se stavebními úřady, dotčenými orgány a správci technické a dopravní infrastruktury.

04.jpg

Samotná výstavba

Po zajištění financí a získání veškerých povolení může začít realizační fáze. Cílem developera je, aby projekt byl dokončen v souladu s plány a včas. Samozřejmě musí být připraven řešit případné právní i stavební komplikace, které mohou výstavbu zdržet.

S rozvojem nejmodernějších technologií a změnami v urbanismu můžeme očekávat, že budoucnost developerských projektů bude plná inovací a nových možností pro udržitelnou výstavbu. Do popředí se již nyní dostává implementace ekologicky udržitelných řešení, k nimž patří např. instalace fotovoltaické elektrárny či prvky na zachytávání dešťové vody. Úsporu pracovní síly, vyšší kvalitu výstavby, ale také snížení celkových nákladů, a především emisí CO2 přináší inovativní technologie tzv. prefabrikace.

05.jpg

Kolaudace a předání jednotek

Poslední fází je kolaudace projektu. Objekty se kromě finálních stavebních prací dokončují také v právním slova smyslu – je důležité zajistit vydání kolaudačního souhlasu a připravit jednotky na předání do užívání nových majitelů. Ti se ale většinou reálně nastěhují až za tři měsíce od získání kolaudačního souhlasu. Mezitím se totiž provádějí ještě technické předpřejímky jednotek, uzavírají se kupní smlouvy, probíhají zápisy na katastru nemovitostí, udělují se čísla popisná atd. Ve fázi před kolaudací se nyní nachází např. projekt HAPPI Milánská a etapa TORNIO v areálu LAPPI Hloubětín.

Pro developery je dokončení projektu závěrečným milníkem, který představuje odměnu za jejich úsilí a investice. Zároveň jde o začátek nové kapitoly lidí, kteří v postavených domech najdou své vysněné bydlení.

06.jpg

Prodej bytů

Samostatnou kapitolu přestavuje prodej bytů, který probíhá pod taktovkou prodejních a marketingových týmů. Odstartovat může v různých fázích projektu – existují developeři, kteří zahajují prodej, aniž by získali územní rozhodnutí. Ve YIT se začátek prodejů pojí se zahájením výstavby, váže se tedy až k vydání platného stavebního povolení. V každém případě je běžným standardem, že zájemci o koupi bytu si vybírají pouze „z papíru“, a sice na základě vizualizací, 3D modelů a půdorysů bytů. Na dokončení jednotky si sice počkají několik měsíců, ale benefitem je možnost si na základě klientských změn interiér do jisté míry uzpůsobit. Je ovšem nutné brát v potaz to, kdy si noví majitelé nemovitost koupí. Klientské změny jsou totiž možné pouze do určité fáze rozestavěnosti projektu. Příjemným bonusem se stávají také nejrůznější akční pobídky developerů – od garantovaného úroku hypotéky, sklepní kóje v ceně či vybavení nábytkem a kuchyňskou linkou včetně spotřebičů, jako je tomu například u bytů 1+kk a 2+kk v projektu SIJA Kamýk.

Jestli ale toužíte po rychlé změně bydliště, k okamžitému nastěhování zbývá poslední desítka bytů v projektu PARVI Cibulka. Vybírat můžete také z dokončených bytových jednotek ve VESI Hostivař, kam se noví majitelé začínají pomalu stěhovat.

Pokud máte zájem o pořízení nového bytu v Praze právě v projektech od YIT, obraťte se na obchodní zástupce, a to buď telefonicky na 800 200 666 nebo e-mailem na domov@yit.cz. Ti vám navíc mohou pomoci v rámci služby „vyměnit vaše bydlení za nové a úspornější“.