Získání stavebního povolení: lhůty, změny a postup

Získání stavebního povolení je zásadním krokem pro každého, kdo plánuje stavbu nového domu nebo jeho rekonstrukci. Je však potřeba i při rozsáhlejší rekonstrukci bytu. Ačkoli to na první pohled může vypadat jako formalita, ve skutečnosti se jedná o složitější postup, který má jasně dané zákonné náležitosti. Délka řízení se často liší projekt od projektu, a to podle jeho rozsahu, lokality i složitosti. Díky novému stavebnímu zákonu, který vstoupil v platnost 1. července 2024, se situace v České republice pomalu, ale jistě zjednodušuje. Jak dlouho nyní trvá získat stavební povolení? Co vše je potřeba vyřídit? A na jaké faktory si dát pozor? Pojďme se podívat na detaily tohoto procesu.

Co je stavební povolení?

Jedná se o oficiální dokument, který potvrzuje, že plánovaná stavba splňuje veškeré zákonné a technické požadavky, a může tak být legálně realizována. V současnosti je potřeba pro výstavbu všech budov, včetně novostaveb rodinných a bytových domů nebo rozsáhlých rekonstrukcí domů i bytů. Bez platného povolení nelze legálně zahájit stavební práce.

Kdy potřebujete stavební povolení při rekonstrukci bytu?

Ne všechny úpravy interiéru se obejdou bez povolení, a právě proto je důležité vědět, kdy už zákon vyžaduje souhlas stavebního úřadu. Větší rekonstrukcí se rozumí zejména takové zásahy, které zásadně mění dispozici bytu, zasahují do nosné konstrukce domu, mění vzhled budovy či ovlivňují požární bezpečnost. Typicky sem patří například bourání příček, rozšiřování místností, vytváření nových otvorů ve zdech nebo zásahy do stropů a podlah, pokud mají nosnou funkci. V těchto případech už nestačí jen ohlášení drobné stavební úpravy, ale je nutné žádat o stavební povolení. Naopak kosmetické změny, jako je výmalba, výměna podlahy nebo instalace nové kuchyňské linky, povolení obvykle nepotřebují.

Jaké jsou fáze procesu stavebního řízení?

1. Příprava podkladů

Nejdůležitější je kvalitní projektová dokumentace vypracovaná autorizovaným projektantem. K žádosti se přikládají také doklady o vlastnictví pozemku nebo souhlasu jeho majitele, potřebná stanoviska dotčených orgánů (např. hasičů, hygieny či ochrany přírody) a v některých případech i souhlasy sousedů. Pokud to vyžaduje zákon, musí být záměr v souladu s územním rozhodnutím.

2. Podání žádosti

Žádost se následně podává na příslušný stavební úřad, nově lze toto vyřídit prostřednictvím online systému Portál stavebníka. Úřad kontroluje, zda jsou podklady úplné a zda odpovídají zákonným požadavkům.

3. Účastníci řízení

Do procesu mohou vstupovat vlastníci sousedních pozemků nebo různé dotčené instituce. Mají možnost podávat připomínky či námitky, které může úřad zohlednit při rozhodování. Aktivní komunikace s těmito stranami předchází zbytečným přerušením řízení.

4. Jednání a ohledání stavby

Stavební úřad může svolat ústní jednání spojené s ohledáním místa stavby. Pokud má úřad o lokalitě dostatek informací, může tuto fázi vynechat.

5. Vydání rozhodnutí

Pokud je vše v pořádku, vydá úřad stavební povolení. V opačném případě žádost vrátí k doplnění nebo ji zamítne. Stavební povolení pak nabývá právní moci po uplynutí 15denní lhůty pro odvolání (pokud se někdo v této době odvolá, nastává až po vyřízení odvolání vyšším stavebním úřadem).

Co se změnilo s novým stavebním zákonem?

Dříve bylo nutné projít dvěma samostatnými řízeními – územním a stavebním. Nový stavební zákon[1] však zavedl jednotné řízení o povolení záměru, ve kterém jsou oba kroky spojeny. Jde o klíčový prvek digitalizace a modernizace stavebního řízení, který zjednodušuje celý proces a minimalizuje duplicitní administrativu, např. díky:

Digitalizaci prostřednictvím Portálu stavebníka – stavebník zde najde formuláře, podá žádost, přiloží dokumentaci a může sledovat průběh řízení online. Portál je propojen se systémy jako katastr nemovitostí, základní registry, digitální mapy a další – což zrychluje komunikaci mezi účastníky řízení.
Stanovení jednotných lhůt řízení – u jednoduchých staveb (např. rodinné domy) je to 30 dní, u složitějších je 60 dní, s možností prodloužení každé lhůty maximálně o 60 dní.
Automatické zajištění stanovisek dotčených orgánů – pokud stavebník nedodá některé stanovisko, úřad si jej vyžádá bez zastavení řízení.
Apelační princip posouzení odvolání – spis přechází na vyšší úřad automaticky bez vracení zpět, čímž je celý proces efektivnější.
Možnost předběžné informace pro stavebníka – úřad může předem sdělit, jak bude žádost posuzovat, co je důležité dodat či jaké podmínky je třeba splnit.
Zavedení jednotného environmentálního stanoviska (JES) – nahrazuje dosavadní desítky dílčích vyjádření k vlivům stavby na životní prostředí, takže stavebník získá všechny potřebné závazné podklady v jednom kroku.

Tyto změny vedou k tomu, že proces povolování stavby začíná být efektivnější a přehlednější – méně zdržování, lepší komunikace a všechno pod jednou digitální střechou.

Protože však digitalizace stále není kompletně dokončená, zákon zavedl dočasně tzv. bypass[2]. Ten mj. zachovává možnost podávat žádosti i jinak než přes Portál stavebníka. Existuje rovněž technologický bypass, kdy úřady vedou řízení souběžně v původních lokálních systémech a v novém centrálním systému. Přechodné období je nově prodlouženo až do 30. června 2026, aby byl čas na dokončení všech funkcionalit a řádné proškolení[3].

Aktuální novinky od srpna 2025

Tím, jak se stavební zákon stále dolaďuje, vstoupila 1. srpna 2025 v platnost již jeho sedmá novela[4], která např. uvolňuje nároky na tzv. drobné a jednoduché stavby a energetická zařízení:

Byl rozšířen seznam staveb, které nevyžadují kolaudaci, jako studny, domovní čistírny, přípojky, bazény nebo malé fotovoltaické elektrárny.
Zvětšil se výkon pro FVE, které spadají do kategorií bez nutnosti povolení – limit pro drobné se zvyšuje na 100 kW, pro jednoduché až do 250 kW.
Naopak za krok zpátky je považováno znovuzavedení povinné kolaudace u rekonstrukcí rodinných domů. Ta na druhé straně byla zrušena pro běžné garáže jednoduchého typu.

Jak dlouho tedy nyní trvá získání stavebního povolení?

I když zákon stanovuje, že stavební úřad má na vydání rozhodnutí obvykle 30 až 60 dnů od podání kompletní žádosti, v praxi se tato lhůta daří dodržet spíše výjimečně. U jednodušších staveb, kde nejsou potřeba další stanoviska nebo se neřeší námitky účastníků řízení, je možné povolení stavby získat zhruba do 2 až 3 měsíců, u složitějších projektů často až v rozmezí 4 až 6 měsíců. Rozsáhlejší stavby či komplikované případy se však často protahují – a to i na několik roků.

Co může proces prodloužit?

I přes plošné snahy o zjednodušení celého procesu stále existují faktory, které mohou získání stavebního povolení zkomplikovat. K nejčastějším zádrhelům patří:

Neúplná dokumentace – chybějící či špatně připravené podklady, které úřad musí doplňovat.
Nedostatek kapacit na úřadech – stavební úřady jsou často přetížené, což vede k prodlevám, které žadatel neovlivní. Své „mouchy“ má také Portál stavebníka, který již od svého spuštění vykazuje technické nedostatky, chybějící manuály a nedostatečně proškolený personál, což zdržuje podávání a vyřizování žádostí.
Složitější řízení – jedná se o situace, kdy do hry vstupují např. spory kolem rekonstrukcí, námitky sousedů či více dotčených orgánů, které musí poskytnout stanoviska.

Je proto vždy důležité pečlivě nachystat veškeré potřebné dokumenty a být připraven na případné doplnění informací. Podle odborníků z oblasti stavebnictví je klíčové mít dobře připravenou projektovou dokumentaci, sledovat aktuální legislativní změny a spolupracovat s kvalifikovanými odborníky a rovněž komunikovat se sousedy.

Pokud se nechcete zabývat složitým procesem stavebního povolení a v rámci pořízení vysněného domova byste si raději rovnou pořídili nový byt v Praze, inspiraci na bydlení nabízí aktuální developerské projekty YIT. V hlavním městě můžete vybírat z třetí etapy RANTA Barrandov nebo první a druhé etapy TOIVO Roztyly. Poslední volné jednotky nabízí také projekt SIJA Kamýk i etapa TAMPERE v areálu SUOMI Hloubětín. V přípravě je pak projekt KATTILA Kamýk, který bude brzy v prodeji. Atraktivní příležitosti mimo metropoli přináší projekt PORTTI Kladno II, ideální pro rodinné bydlení i investici. A pokud vás láká Brno, zde připravujeme moderní rezidenční komplex KALEVALA.

Pokud máte zájem o pořízení nového domova právě v projektech od YIT, obraťte se na obchodníky, a to buď telefonicky 800 200 666, nebo e-mailem na domov@yit.cz. Ti vám navíc mohou pomoci v rámci služby „vyměnit vaše bydlení za nové a úspornější“.

[1] https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/pravo-a-legislativa/novy-stavebni-zakon

[2] https://mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/senat-schvalil-bypass-digitalizace-stavebniho-rize

[3] https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/pravo-a-legislativa/novy-stavebni-zakon/stavebni-zakon/zakon-c-223-2025-sb-,-prodlouzeni-bypassu-na-useku

[4] https://mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/novela-stavebniho-zakona-prinasi-od-1-srpna-zrychl